Beziehungen scheitern. Viel zu oft erleben wir das Ende einer Beziehung aus erster Hand. Was bleibt sind die Erinnerungen; und die zusammen angeschafften Gegenstände. Der Streit um die Plattensammlung mag sich beschwerlich und anstrengend anfühlen, der Streit um das gemeinsame Haus ist jedoch viel kräftezehrender. In beiden Fällen ist es hilfreich, die Besitzverhältnisse schon im Vorfeld zu klären. Der Kaufbeleg für eine Immobilie kann dabei glücklicherweise nur schwer verlegt oder weggeworfen werden. Denn hier wurde ein notariell beglaubigter Vertrag unterzeichnet und der Kauf im Grundbuch festgehalten. Neben anderen Informationen werden in diesem öffentlichen Register auch die Eigentumsverhältnisse eingetragen. Das örtliche Grundbuchamt sollte somit die erste Anlaufstelle sein, wenn nach einer Trennung unklar ist, was mit dem gemeinsamen Haus passieren soll.

Trennung ist nicht gleich Trennung

Die Eigentumsverhältnisse sind jedoch nicht immer so eindeutig, wie sie im Grundbuch verzeichnet sind. Abhängig davon welcher der Partner als Eigentümer eingetragen ist und ob das Paar verheiratet ist oder nicht, kommen oftmals Unklarheiten darüber auf, wer nach einer Trennung welche Rechte an der gemeinsamen Immobilie hat. Um das im Detail zu klären, betrachten wir die häufigsten Ausgangssituationen einmal genauer.

Gleichberechtigte Eigentümer – beide Partner stehen im Grundbuch

Eigentümer einer Immobilie ist derjenige, der im dazugehörigen Grundbucheintrag verzeichnet ist. Sofern also beide Partner im Grundbuch stehen, gehört die Immobilie beiden. In den meisten Fällen teilt sich dann das Eigentumsverhältnis gleichermaßen auf sie auf. Jedem gehört also 50 Prozent der Immobilie. Dieses Verhältnis kann jedoch auf Wunsch auch als 60/40 oder 70/30 angepasst werden.

Ob die beiden Partner in einem eheähnlichen Verhältnis zueinanderstehen oder nicht, ist hierbei nicht relevant, da beide zumindest in Anteilen, über die Immobilie mitbestimmen dürfen. Bei der Einigung, was mit dem gemeinsamen Haus geschehen soll, haben sie folgende Möglichkeiten:

  • Ein Partner bleibt wohnen und bezahlt den anderen aus
  • Das Haus wird verkauft und Erlös aufgeteilt
  • Wenn keine Einigung gefunden wird kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden

Wie die Zukunft des gemeinsamen Hauses geregelt wird, müssen Paare für sich entscheiden. Ratsam ist es jedoch, diese Entscheidung nicht vorschnell zu treffen. Oft sind kurz nach einer Trennung starke Gefühl im Spiel, die eine Einigung deutlich erschweren. Einige Monate später können dann meist Kompromisse geschlossen werden, die zuvor noch unmöglich schienen.

Auch die finanzielle Lage beider sollte beachtet werden. Ist die Immobilie noch nicht schuldenfrei und kommen noch eventuelle Unterhaltszahlungen hinzu, kann es für einen Partner sehr schwer werden diese finanzielle Last allein zu tragen. Ein Verkauf ist in diesem Fall sinnvoll.

Was passiert, wenn nur einer im Grundbuch steht?

Wie bereits deutlich gemacht, wird der der im Grundbuch eingetragen ist, als Eigentümer der Immobilie angesehen. Sofern nur einer der beiden Partner im Grundbuch steht, obliegt diesem allein die Entscheidungsgewalt über das Haus oder die Eigentumswohnung.

Eheleute, die beim Kauf der gemeinsamen Immobilie bereits verheiratet sind, haben es hier deutlich einfacher. Sie bilden vor dem Gesetz eine sogenannte Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass die Aufteilung des während der Ehe erwirtschaftete Vermögen im Falle einer Trennung oder wenn ein Partner verstirb, automatisch geregelt ist. Auch die Frage, wer nach der Scheidung aus dem gemeinsamen Haus ausziehen muss, stellt sich für Eheleute nur bedingt. Zumindest während des Trennungsjahres kann auch der Partner, der nicht im Grundbuch steh, ein Nutzrecht beantragen. Ist die Immobilie während der Ehe gekauft, gebaut oder renoviert worden, fließt sie mit in den Zugewinnausgleich. Die schlussendliche Entscheidungsfreiheit, was mit der Immobilie passiert, behält jedoch der eingetragene Eigentümer.

Wer unverheiratet eine Immobilie kauft geht hier ein größeres Risiko ein. Steht nur ein Partner im Grundbuch, so gehört diesem die Immobilie allein. Im Falle der Trennung kann der andere zwar einen Anspruchsausgleich für gemeinschaftsbezogene Zuwendung fordern, dafür muss jedoch nachgewiesen werden, dass die Immobilie in Erwartung eine langfristig bestehende Beziehung angeschafft wurde. Nicht immer ist dies einfach. Im besten Fall sichern Sie sich bereits vor dem Kauf selbst ab. Für einen eventuellen Todesfall des Partners ist es hier sinnvoll ein Testament aufzusetzen. Beachten Sie jedoch, dass die Erbschaftssteuer für Unverheiratete sehr hoch ist. Beim Immobilienkauf ist es hilfreich zuvor einen notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag aufzusetzen. Auch das Beantragen eines Wohnrechts ist hier sinnvoll.