Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist oft der beste Umgang mit dieser Situation, denn häufig spalten Erbschaften Familien nur unnötig. Besonders Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft können auf diese Weise einfach aufgelöst werden. Dennoch ist der Verkauf einer geerbten Immobilie kein Kinderspiel. Auch hier sind einige Punkte zu beachten. In unserem heutigen Beitrag betrachten wir eine ganz besondere Steuer, die beim Immobilienverkauf meist unweigerlich auf Sie zukommt: Die Spekulationssteuer.
Wann sie anfällt und wie Sie diese Steuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie umgehen können erfahren Sie gleich.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäft sind in Deutschland steuerpflichtig. Wer in Deutschland mit dem Gewinn aus einem privaten Verkauf die jährliche Freigrenze von 600 Euro überschreitet, muss automatisch diesen Betrag versteuern. Das gilt für alle privaten Verkäufe, Immobilien sind aufgrund der hohen Gewinnmagen jedoch besonders betroffen.

So wird die Spekulationssteuer berechnet

Für die Spekulationssteuer ist einzig der erzielte Gewinn wichtig. Denn nur die Differenz zwischen Verkaufserlös und ursprünglichem Kaufpreis muss versteuert werden. Davon befreit sind auch zusätzliche Kosten, die während des Verkaufsprozesses anfallen. Maklerprovision und Notarkosten gehören also nicht zu der steuerpflichtigen Masse.

Nichts anderes gilt für den Immobilienverkauf aus einer Erbschaft. Hierbei ist der Wert entscheidend, zu dem der Erblasser die Immobilie ursprünglich erworben hat und der schlussendliche Verkaufspreis. Dennoch gibt es Mittel und Wege, um die Spekulationssteuer zu umgehen.

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Grundsätzlich fällt die Spekulationssteuer bei jedem Verkauf mit einem Gewinn von mehr als 600 Euro pro Jahr an. Das bezieht sich auf Immobiliengeschäfte, aber auch auf jede andere Art von Veräußerungsgeschäften. Dennoch unterliegt der Verkauf von Immobilien ganz besonderen Regelungen, die es auch ermöglichen den Verkauf steuerfrei abzuwickeln.

Der beste Freund der Erben – die Spekulationsfristen

Der Handel mit Immobilien liegt durchaus im Interesse des Fiskus. Aus diesem Grund ist es möglich diese Geschäfte auch steuerfrei abzuwickeln. Damit aber nicht jede Privatperson beginnt mit Immobilien zu spekulieren, gibt es gewisse Fristen, die die Besteuerung dieser Geschäfte regeln. Nach Ablauf der Spekulationsfristen ist einer Veräußerung der Immobilie unabhängig vom erzielten Gewinn steuerfrei möglich.

10 oder 3? Dann ist der Immobilienverkauf steuerfrei

Bei regulären Immobiliengeschäften beläuft sich diese Frist auf 10 Jahre. Das bedeutet, dass ein Immobilienverkauf 10 Jahre nach dem Erwerb der Immobilie steuerfrei ist. Auch für geerbte Immobilien gilt diese Frist. Sofern die Immobilie vom Erblasser oder dem Erben für insgesamt 10 Jahre selbst bewohnt wurde, ist auch hier der Verkauf steuerfrei.

Hierbei gibt es jedoch eine Ausnahme: Sofern Erblasser oder Erben die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie zwei Kalenderjahre zuvor selbst bewohnt haben, verkürzt sich die Spekulationsfrist von 10 auf 3 Jahre. Diese Verkürzung ist auch möglich, wenn die Erben die Kinder unentgeltlich für diese 3 Jahre in der Immobilie wohnen lassen. Die ist jedoch nur möglich, wenn die Immobilie in dieser Zeit nachweisbar der Lebensmittelpunkt seiner Bewohner ist. Dazu muss die Immobilie als offizieller Wohnort eingetragen sein.