Ein vermietetes Haus zu verkaufen gestaltet sich in vielen Fällen deutlich schwieriger als der Verkauf einer freistehenden Immobilie. Die Gründe für diesen Umstand sind vielfältig. Hauptsächlich liegt es jedoch daran, dass dem Käufer bei weitem nicht so viel Entscheidungsspielraum bleibt wie bei einer freistehenden Immobilie. Die folgenden Umstände sind für einen zügigen Verkauf also problematisch.

Für den Käufer ist die Immobilie ebenso wenig gewinnbringend wie für Sie

Der Käufer wird genau wie Sie, eine ähnlich hohe Rendite aus der Miete schlagen können. Lohnt sich diese bereits für Sie nicht, können Sie davon ausgehen, dass die auch für den Käufer der Fall sein wird.

Die Immobilie spricht nur eine relativ kleine Käuferschicht an

In der Regel möchten die Käufer eines Hauses die Immobilie gerne selbst bewohnen. Bei einem vermieteten Haus ist dies aber nicht ohne weiteres möglich. Somit ist die Zielgruppe für den Kauf eines vermieteten Hauses bereits deutlich begrenzt. Als Käufer kommen lediglich

  • der aktuelle Vermieter
  • Käufer, die auf der Suche nach einer sicheren Kapitalanlage sind

und

  • ein geringer Kreis an Eigennutzern

in Frage.

Der Käufer muss sowohl die Rechte als auch die Pflichten des Mietvertrags übernehmen

Um den Mieter zu schützen, muss der Mietvertrag von dem neuen Käufer in seiner Gänze übernommen werden. Somit gelten für ihn zwar alle Rechte aus dem Mietvertrag, aber auch alle Pflichten. Den Mieter vor die Türe zu setzen oder seine Miete zu erhöhen wird dem neuen Besitzer also bereits von Gesetzes wegen deutlich erschwert.

Um diese negativen Aspekte auszugleichen und die Immobilie dennoch attraktiv für potenzielle Käufer zu machen, ist oftmals eine Preissenkung die einzige Möglichkeit. In der Regel für die vermietete Immobilie dann ein Preis angesetzte, der ca. 20 bis 30 Prozent unter ihrem eigentlichen Wert liegt.

Steuern bei Hausverkauf

In den meisten Fällen ist ein Hausverkauf steuerfrei. Dies gilt vor allem bei selbstgenutzten Immobilien. Bei vermieteten Objekten ist dies nicht so einfach. Grundsätzlich gilt aber, dass für einen Verkauf zehn Jahre nach dem Erwerb des Hauses keine Steuern anfallen.

So verkaufen Sie Ihr vermietetes Haus mit Erfolg

Der Verkauf eines vermieteten Hauses wird aufgrund der geringen Verfügungsgewalt des neuen Eigentümers deutlich erschwert. Oft geht der Verkauf eines solchen Objektes deshalb mit einem erheblichen finanziellen Verlust einher. Darüber sind Ihnen jedoch nicht die Hände gebunden. Wen Sie sich gut auf den Verkauf des Hauses vorbereiten, können Sie die finanziellen Einbußen deutlich abflachen. Um Ihr vermietetes Haus erfolgreich zu verkaufen sind diese Schritte unerlässlich für Sie.

vermietetes haus verkaufen tipps

Sprechen Sie sich mit Ihrem Mieter ab

Anders als bei vielen Mietwohnungen, haben Mieter eins Hauses meist keinen Anspruch auf ein Vorkaufsrecht. Oft kann genau das aber die sinnvollste Möglichkeit für alle Beteiligten sein. Besprechen Sie Ihr Kaufvorhaben also frühzeitig mit Ihrem aktuellen Mieter. Auf diese Weise erfahren Sie nicht nur mehr über dessen Verkaufsabsichten, sondern beziehen ihn auch in ihre Handlungen mit ein. Ein solches Zeichen des Respekts übt sich oft positiv auf ihre Beziehung aus. Im Falle eines externen Verkaufs erhöht sich so die Chance einer Kooperation seitens des Mieters.

So verkaufen Sie Ihr vermietetes Haus mit Erfolg

Der Verkauf eines vermieteten Hauses wird aufgrund der geringen Verfügungsgewalt des neuen Eigentümers deutlich erschwert. Oft geht der Verkauf eines solchen Objektes deshalb mit einem erheblichen finanziellen Verlust einher. Darüber sind Ihnen jedoch nicht die Hände gebunden. Wen Sie sich gut auf den Verkauf des Hauses vorbereiten, können Sie die finanziellen Einbußen deutlich abflachen. Um Ihr vermietetes Haus erfolgreich zu verkaufen sind diese Schritte unerlässlich für Sie.

Sprechen Sie sich mit Ihrem Mieter ab

Anders als bei vielen Mietwohnungen, haben Mieter eins Hauses meist keinen Anspruch auf ein Vorkaufsrecht. Oft kann genau das aber die sinnvollste Möglichkeit für alle Beteiligten sein. Besprechen Sie Ihr Kaufvorhaben also frühzeitig mit Ihrem aktuellen Mieter. Auf diese Weise erfahren Sie nicht nur mehr über dessen Verkaufsabsichten, sondern beziehen ihn auch in ihre Handlungen mit ein. Ein solches Zeichen des Respekts übt sich oft positiv auf ihre Beziehung aus. Im Falle eines externen Verkaufs erhöht sich so die Chance einer Kooperation seitens des Mieters.

Mit einem erfahrenen Makler an Ihrer Seite kann nur wenig schief gehen

Ein bereits vermietetes Haus zu verkaufen ist ein anspruchsvolles Vorhaben. Viele Faktoren können den Verkauf scheitern lassen. Für unerfahrene Immobilienbesitzer ist es deshalb ratsam einen Immobilienmakler zu beauftragen. Ein erfahrener Makler kann sowohl die beste Verkaufsstrategie für Ihre Immobilie entwerfen und schwierige Mieter besänftigen. Oftmals haben Immobilienmakler bereits ein gut ausgebautes Netzwerk und vielleicht sogar schon einen Käufer für Ihre Immobilie in der Hinterhand.

Ohne Mieter zum Verkaufserfolg?

Um das Haus schneller zu verkaufen werden einige Immobilienbesitzer von der Idee verleitet, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, um so einen höheren Verkaufserlös zu erzielen. Beachten Sie dabei bitte, dass sich der Gesetzgeber in diesem Fall eindeutig auf die Seite des Mieters stellt. Dieser befindet sich in einer schwächeren Position und wird somit gesetzlich geschützt. Durch den Hausverkauf ist es dem Vermieter nicht möglich den Mietvertrag zu kündigen. Um den Immobilienverkauf ohne Mieter durchzuführen, ist es möglich einen Mietaufhebungsvertrag aufzusetzen. Hier können beide Parteien die Kondition für einen vorzeitigen Auszug des Mieters bestimmen. Der Vermieter kann dem Mieter beispielsweise eine sogenannte Auszugsprämie anbieten, damit der Mieter ohne einen Kündigungsgrund freiwillig das Haus verlässt.

Eine Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls möglich. Hierzu müssen jedoch entweder Sie selbst oder Familienmitglieder mindestens drei Jahre bewohnen. Sollte diese Bedingung nicht erfüllt sein, kann ein Mieter Schadensersatz fordern.