Ein Hausverkauf ist kein leichtes Unterfangen. Eine Menge Aufgaben müssen gemeistert und viele Meinungen gehört werden. Das alles in Einklang zu bringen ist vor allem dann schwierig, wenn man nicht die alleinige finale Entscheidungsfreiheit hat, sondern sich mit anderen Miteigentümern einigen muss.

In einer Erbengemeinschaft kann es daher oft zu Streitigkeiten kommen. Hier geht es aber nicht nur um rationale Meinungsverschiedenheiten. Der Tod eines nahestehenden Angehörigen ist eine der schmerzvollsten Erfahrungen im Leben. Die Trauer und der Schmerz über den Verlust sitzen tief.

Wenn der Verstorbene keine Nachlasserklärung hinterlassen hat, in der festgehalten wurde, wie mit der Immobilie weiter zu verfahren ist, macht sich Unsicherheit breit. Manche der Angehörigen meinen besonders gut zu wissen, was der Verstorbene gewollt haben könnte, anderen ist es vor allem wichtig an die Zukunft zu denken und wieder andere wollen das Objekt so schnell wie möglich verkaufen, um den ganzen Streitereien ein Ende zu setzen.

Ein Verkauf stellt meist die einfachste Möglichkeit im Umgang mit einer geerbten Immobilie dar. Aber was ist, wenn sich einer der Miterben vehement gegen einen Verkauf wehrt?

Zeigen Sie Verständnis

Vor diesem schwierigen und emotional aufgeladenen Hintergrund ist es das Wichtigste, Verständnis zu zeigen. Egal was zuvor geschehen ist, versuchen Sie zu verstehen, dass es auch für die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft keine leichte Zeit ist. Meist birgt die Immobilie viele Erinnerungen, da Sie oft für viele Jahre das eigene Zuhause oder das Zuhause der verstorbenen Person war. Diese Erinnerungen gehen zu lassen und das ehemalige Heim einfach so einer anderen Familie zu übergeben, ist für viele Menschen kein einfacher Schritt.

Der Versuch eine Einigung zu erreichen, mit der alle Parteien zufrieden sein können, sollte an oberster Stelle stehen. Oft kann ein ruhiges und klärendes Gespräch, bei dem alle offen ihre Bedenken aussprechen und wahrgenommen werden, wahre Wunder bewirken. Die Vorteile des Immobilienverkaufs aufzuzeigen kann festgefahrene Meinungen ebenfalls umstimmen. Sehen Sie hier, wie Sie den richtigen Immobilienpreis ermitteln können und zeigen Sie Ihren Miterben was ihnen entgeht.
Sollte ein einvernehmlicher Verkauf trotz allem undenkbar bleiben, haben Sie verschiedene andere Optionen, wie Sie weiter vorgehen können.

Neues Leben in das Haus bringen

Ist das Haus mit guten Erinnerungen verbunden, kann sich bei vielen schnell der Wunsch entwickeln, es selbst zu bewohnen. Egal ob die Immobilie für Sie, oder eine geliebte Person jahrelang ein Zuhause war, diese Erinnerungen aufzugeben ist sehr schwer. Zum Glück müssen Sie das nicht.

Durch eine Eigentumsübertragung können Sie die Immobilie selbst nutzen, wie Sie möchten. Dazu müssen Sie jedoch den anderen Eigentümern ihre Anteile ausbezahlen. Die Höhe dieser Abfindungen wird von dem beurkundeten Eigentumsanteil und dem aktuellen Marktwert des Hauses bestimmt. Wenn Sie in Betracht ziehen, die betreffende Immobilie selbst zu nutzen, sollten Sie die Vorteile, aber auch die Nachteile dieser Option sorgfältig abwägen.

Vorteile

  • Die Eigentümer, die eventuell an einem Verkauf der Immobilie interessiert waren, erhalten auf diese Weise dennoch ihren angestrebten finanziellen Ausgleich. Oft unterschiedet sich die Höhe dieses Anteils nicht sonderlich davon, was durch einen externen Verkauf erzielt worden wäre.
  • Das Haus bleibt in der Familie und so auch die vielen glücklichen Erinnerungen, zu denen nun neue hinzukommen können. Mit einer eigenen Immobilie ist auch das Wohnen im Alter gesichert.
  • Durch eine Eigentumsübernahme könne Sie die Erbschaftssteuer umgehen. Um die geerbte Immobilie steuerfrei zu erhalten, darf diese allerdings nicht größer als 200 Quadratmeter sein und Sie müssen diese nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre bewohnen.

Nachteile

  • Bei einer Eigentumsübertragung werden auch einige Belastungen übernommen. Mögliche Schulden oder Renovierungskosten müssen dann vom neuen Besitzer getragen werden.
  • Weitere Kosten, wie die Grunderwerbssteuer, sowie Nutzungs- und Vorfälligkeitentschädigungen kommen auf Sie zu.
  • Es kann auch sein, dass die Immobilie trotz all der guten Erinnerungen, nicht zu Ihrem Lebensstil passt. Machen Sie sich Gedanken, ob eine andere Immobilie nicht vielleicht besser für Ihre Umständen geeignet ist. Bewohnen Sie das Haus nämlich weniger als zehn Jahre, wird nachträglich eine Erbschaftssteuer fällig.

Auch wenn die Entscheidung, eine geerbte Immobilie selbst zu bewohnen, auf den ersten Blick richtig erscheinen kann, sollten Sie diese dennoch nicht überstürzt treffen. Betrachten Sie Ihre aktuelle Situation und versuchen Sie nachzuvollziehen, ob Ihre Alltagsroutine in dem gerbten Haus einfacher oder schwieriger ablaufen würde. Vielleicht kommen Sie zu dem Entschluss, dass eine andere Immobilie besser für Ihre zukünftigen Lebensumstände geeignet ist. Nehmen Sie sich Zeit, um sich über Ihre Bedürfnisse und Wünsche klar zu werden.

Einer will verkaufen, der andere nicht – Vermietung kann die Lösung sein

Als eine Erbengemeinschaft müssen Entscheidungen gemeinsam getroffen werden. Wenn sich einer der Miterben vehement gegen einen Verkauf wehrt, aber auch die Eigennutzung der Immobilie keine Option, gibt es natürlich noch die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten. Auf diesem Weg lässt sich oft eine Einigung erzielen, da so ein Verkauf umgangen werden kann und die Immobilie immer noch im Besitz der Familie bleibt.

Dieser Entschluss kann entscheidende Vorteile mit sich bringen:

Vorteile

  • Eine vermietete Immobilie ist eine inflationssichere Vermögensanlage. Durch die regelmäßigen Mieteinnahmen erhalten Sie zusätzliche finanzielle Mittel.
  • Ein Verkauf kann zu einem späteren Zeitpunkt, wenn beispielsweise die Trauer über den Verlust des geliebten Menschen nicht mehr so groß ist, immer noch angestrebt werden.
  • Sie können die Immobilie auch später selbst nutzen oder an Ihre Kinder übertragen.
  • Durch eine einfache und kostengünstige Sanierung können Sie die Immobilie zu einem noch besseren Preis vermieten.

Nachteile

  • Die Eigentümer müssen auch weiterhin in einem ständigen Austausch miteinander stehen. Aufgaben, wie das Aussuchen von Mietern, die Organisation von Instandhaltungsarbeiten oder die Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung müssen koordiniert und abgesprochen werden.
  • Die finanziellen Pflichten liegen ebenfalls weiterhin bei den Eigentümern.
  • Der Wert der Immobilie kann in der Zeit der Vermietung sinken. Vor allem, wenn Sie vor haben das Objekt später doch zu verkaufen. Dann müssen Sie damit rechnen, dass der Verkaufspreis sinkt, da der neue Eigentümer bei einem bereits vermieteten Objekt nicht frei darüber verfügen kann. Bevor Sie sich für diese Variante entscheiden, sollten Sie sich mit den anderen Eigentümern über das langfristige Vorgehen gut beraten. Ein Wertverlust kann in einer solchen Situation nicht ausgeschlossen werden.

Der letzte Ausweg – Die Teilungsversteigerung

Manchmal ist es unmöglich, sich zu einigen. Stundenlange Gespräch, rationale Argumente und Kompromisse haben Ihnen nichts als noch mehr Streit und Ärger gebracht? Nun, wenn alle Einigungsversuche gescheitert sind, bleibt nur eine Lösung: Die Teilungsversteigerung. Hierbei wird die Immobilie auf Antrag beim Amtsgericht durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Dieser Antrag kann jeder der Eigentümer, unabhängig seiner Anteilsgröße stellen und braucht dazu auch kein Einverständnis der anderen.

Nachdem ein solcher Antrag beim Amtsgericht gestellt wurde, schätzt ein Gutachter den Verkehrswert der Immobilie und berechnet aufgrund dessen die Untergrenze für ein erstes Gebot. Dennoch wird dieses erste Gebot höchstwahrscheinlich weit unter dem eigentlichen Marktwert des Hauses liegen. Sobald das Haus erfolgreich versteigert wurde, aber dennoch Schulden bleiben, die nicht durch den Verkaufserlös gedeckt werden konnten, müssen die Eigentümer selbst dafür aufkommen. Eventuell muss ein Kredit aufgenommen werden.

Es ist möglich, dass einer der Eigentümer gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung Einwand erhebt. Dieser Einwand muss aber innerhalb von zwei Wochen nach Stellung des Antrags erfolgen, da er sonst unwirksam wird. Damit das Gericht den Antrag als zulässig einstuft, müssen Sie plausible Gründe gegen eine Teilungsversteigerung hervorbringen können. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn Sie aufzeigen können, dass sich durch eine Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse Einzelner erheblich verschlechtern würden. So kann eine Teilungsversteigerung bis zu sechs Monate eingestellt werden.

Eine Teilungsversteigerung bringt meist nicht nur finanzielle Verluste mit sich, sondern ist für alle Beteiligten sehr anstrengend und verschlechtert in den meisten Fällen die Beziehungen zwischen den Eigentümern zunehmend. Sie sollte daher nur als absolut letzte Möglichkeit in Betracht gezogen werden. Sinnvoller ist es, sich auf eine der oberen Lösungen zu einigen und trotz der erschwerten Situation zu versuchen friedvoll getrennte Wege zu gehen.

Oft ist der Verkauf einer Immobilie besonders in prekären Situationen ratsam. Sei es, weil die Immobilie doch die falschen Voraussetzungen für eine Eigennutzung mitbringt oder weil durch andere Möglichkeiten die Immobilie eine Wertminderung erfährt: Durch einen schnellen und unkomplizierten Verkauf können der Wert einer Immobilie leicht auf die beteiligten Parteien aufgeteilt und lange Streitigkeiten vermieden werden.

Je länger eine Einigung mit der Erbengemeinschaft dauert, desto anstrengender wird der Prozess für alle Beteiligten. Machen Sie sich möglichst frühzeitig Gedanken darüber, was Sie mit Ihrer geerbten Immobilie tun möchten und ob Sie die Ressourcen haben, diese Vorstellungen auch umzusetzen.
Bei der Auseinandersetzung mit anderen ist es wichtig ruhig zu bleiben und sich nicht provozieren zu lassen. Reagieren Sie nicht aus Trotz, sondern versuchen Sie sich in Ihr Gegenüber hineinzuversetzen und auch andere Meinungen wahrzunehmen. Gemeinsam nach Kompromissen zu suchen zeigt den anderen Entscheidungsträgern gegenüber Wohlwollen.

Nützliche Tipps zum erfolgreichen Verkauf einer geerbten Immobilie mit einer Erbengemeinschaft, finden Sie in unserem Artikel: Erbengemeinschaft – So gelingt der Hausverkauf.

Eine Einigung zu erzielen mit der alle Parteien zufrieden sind, ist eine große Herausforderung, daher wünsche wir Ihnen alles Gute und viel Erfolg!